有什么好的网赌app,弘阳地产冲击港股IPO 背后隐现江苏富豪

2020-01-11 08:31:12
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2017年资本负债率处于137%的高位,这种情况还将持续。

马一凡MYF

在地产行业融资收紧之际,一家来自江苏的房企要冲刺港股IPO了。

4月4日向港交所提交IPO招股书的弘阳地产集团有限公司,于6月28日进入了港股IPO聆讯阶段,并宣布于6月29日起在港公开发售股份,计划于7月12日在香港联交所主板挂牌交易,股票代码为1996.HK。

“1996”这个数字,正好是弘阳创始人、现年51岁的曾焕沙在南京的起步之年——1996年5月,他买下南京江北一块百亩庄稼地,建成“红太阳装饰城”,开启了经营房地产之路。

弘阳地产此次全球发售股份数目为8亿股,其中国际发售90%共7.2亿股,香港公开发售10%占8000万股,每股发售价格2.18港元至3.18港元,以每手1000股为买卖单位,入场费约3212港元,总体融资规模在17.4亿—25.4亿港元之间。

如果以招股价中位数2.68港元计算,预期集资净额约20.23亿元。弘阳方面表示,全球发售所得款项60%将用作开发物业项目或项目实施阶段的建造成本;30%将用于偿还若干现有计息银行及其他借款;10%将用作一般营运资金。

在如今的地产经营环境下,弘阳必须向资本市场讲述一个好故事。对于上市后的预期发展态势,弘阳的聆讯资料中主要呈现了以下几点:

一是弘阳将追求快周转、高利润、低风险。对于项目投资建立了详细的指标评价体系,主要指标包括货地比、毛利率、净利润、开盘时间、去化周期、现金流回正周期等;此外还建立了大运营管理体系,各流程体系皆有明确的责任人及完成标准,例如制定了“180天开盘实现路径”,在开盘环节,要求各城市开发团队在获得土地后85天内实现开工、180天内实现有质量的开盘。

二是除了继续深耕长三角,还将选择性拓展新市场,形成1+3+X的区域布局,即长三角+华中、华南、西南及其他地区。在长三角,弘阳打算以上海、南京、杭州、合肥都市圈为核心向周边拓展,选择性进入长三角三四线城市;在其他区域,将重点布局武汉、天津、郑州、重庆、成都、长沙等节点性城市及其周围都市圈。截至最后可行日期,弘阳已经在武汉、重庆及长沙设立附属公司,探索当地合适的土地资源与合作机会。

三是在产品设计上,弘阳称将做出三点改变,包括顺应老龄化社会趋势,设计住宅小区时充分考虑老年人需求;二是随着丁克家庭和二胎家庭的增多,产品将偏向改善型物业;三是了解年轻人偏好,推广智能家居和智能社区。

选择在当前阶段上市,显然逃避不了目前房地产行业所处的尴尬环境,最大的特点便是“强调控”与“融资难”。在聆讯资料的风险部分,弘阳作了多项风险提示。

目前弘阳大部分项目位于江苏和安徽,非常倚重长三角的房地产市场,所以中国整体房地产市场、尤其是长三角区域市场的任何不利发展,都会对弘阳的业务、财务状况、经营业绩和前景产生重大不利影响。其中弘阳特别提到了南京市场的一些调控政策以及摇号措施等。

其次,房地产开发属于资本密集型产业,预计于可预见未来将继续就土地获取及建设产生庞大的资本开支,未来获取外部融资的能力及有关融资成本受到无法控制的不确定因素影响,其中包括中国政府针对房地产行业实施了一系列管理货币增长和信贷供应的措施。

另外,弘阳自身的财务状况也将带来一定风险。截至2017年12月31日止,弘阳录得经营活动负现金流量净额约人民币35亿元,聆讯资料中称,这主要归因于房地产开发项目耗时长且需要大量资本,且期间内进行了土地收购和业务扩张。负经营活动现金流量净额可能将损害其必要的资本开支的能力,限制经营灵活性以及对业务扩展造成不利影响。

弘阳还表示,目前维持且将继续维持相当高的债务水平,过去三年其资本负债比率分别为119.4%、136.0%及137.5%,这意味着相当大一部分的经营业务产生的现金流量需用于支付及偿还债务。资本负债率一般反映公司主要是靠债权人融资还是依靠股东提供资金,这一比率越高,说明公司更多是依靠贷款来募集资金。

2017年末,弘阳的有息负债总额约为116亿元。在它们的债务结构中,短期债务也占据着高比例。截至2017年底,弘阳一年内到期的贷款占未偿还债务总额的39.9%,两年内到期的贷款则占到未偿还债务总额的六成。

另外,在香港资本市场更为看重的房企核心指标净负债率上,弘阳地产过去三年分别为92.6%、89.6%和97.5%,这一水平也处于较高行列。 

6月28日披露的聆讯材料还显示,弘阳地产集团创始人、主席及董事曾焕沙为香港永久居民,现任中国侨联常委、中国侨商会副会长、江苏省政协常委等职务。

弘阳集团的起源可追溯至1999年南京红太阳公司的成立,该公司由曾焕沙一手创办。

1999年,南京红太阳商业大世界开业,涉足建筑材料业务。通过南京红太阳,他开始在南京市从事住宅物业开发。2003年,弘阳首个住宅项目旭日华庭在南京开盘销售。其后弘阳把业务拓展常熟、南通、无锡、常州、苏州、合肥等城市。截至2018年3月31日,弘阳拥有25个已竣工项目、50个开发中项目以及18个持作未来开发土地项目。

截至2018年3月31日,弘阳拥有建筑面积约683.3万平方米的土地储备。在开发住宅物业的同时,弘阳的经营范围也涵盖商场、游乐园、社区中心的商业综合体、酒店及办公楼。

聆讯资料中称,弘阳资金来源多样,包括商业银行提供的土地抵押融资、项目开发融资、固定资产融资以及营运资金贷款,信托公司及资产管理公司提供的债务融资以及股东增资。于业绩记录期内,向长安信托、紫金信托等主要信托公司及中国华融资产管理股份有限公司等主要资产管理公司寻求融资。截至2018年4月30日,弘阳的银行融资总额为114.94亿人民币,其中未动用银行融资为人民币8.7亿元。

2015年、2016年及2017年,弘阳债务的实际利率分别为8.38%、7.72%及7.52%,融资成本有逐年下降趋势。

在上市计划的最后阶段,弘阳在业绩上拼了一把。根据克而瑞统计,今年1-5月弘阳实现了101亿元销售额,在全国房企中排名74位;根据中指院数据,弘阳今年前5个月实现销售额109亿元,在全国房企中排名72位。相较于去年全年在克而瑞榜单上第95位的排名,弘阳今年前5月的排名前进了不少。

聆讯资料中称,2018年前4个月弘阳的收入较2017年同期大幅增长,原因为今年前4个月交付了更多的建筑面积,不过今年其毛利率减至33%,较去年的40%毛利率大幅下降。

今年以来,弘阳还在全国范围内积极扩储,已获得15个项目,占地面积约88.6万平方米,总对价约为人民币70亿元,位于重庆、杭州、句容、成都等10个城市。

弘阳目前已经与中荣控股、龙贝集团有限公司、荣基国际(香港)有限公司、香港信得投资有限公司签订了基石投资协议,基石投资者将按发售价认购合计8.68亿港元的可购买股份数目,这四家投资金额分别为1亿港元、3亿港元、1.57亿港元和3.1亿港元。

界面新闻记者发现,弘阳地产基石投资者背后频现江苏本土富豪的身影。

6月28日午间,实力建业(00519.HK)已宣布将成为弘阳地产的基石投资者,公司及其全资附属公司龙贝(投资人)与弘阳地产(发行人)已订立基石投资协议,最高总认购价为3亿港元。

实力建业成立于1975年,原由香港富豪洪建生与王家琪夫妇一手创办,但近年来其控股权几度易主,其中便有南京丰盛集团创始人、丰盛控股(00607.HK)董事局主席季昌群以及江苏瑞华控股集团董事长张建斌。2017年11月,丰盛控股将其持有的实力建业已发行股本22.35%出售给瑞华控股集团的香港全资子公司香港瑞华,使得瑞华成为实力建业最大股东,其最终控制人成为张建斌。

官方资料显示,张建斌与曾焕沙为同龄人,都于1967年出生,张建斌也担任江苏省政协第十二届委员会委员。他最早于1993年开始涉足期货,随后他的瑞华控股进入私募股权投资、信托以及并购重组市场。

而另一家基石投资人荣基国际(香港)有限公司为独立第三方周宴齐全资拥有,周宴齐为海澜集团董事长周建平的女儿,创办了海澜之家的周建平是江苏知名企业家,在江苏江阴市起家。

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